BI Trust Construction

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BI Trust Construction

House Flipping - Orlando, FL
Capital Investido
$ 360.004,00
3 socios x $ 120.000
Vendas Realizadas
$ 770.904,08
3 casas vendidas
Lucro Realizado
$ 116.347,66
Media 20.7% | 18.1% a.a.
Casa 7361
$ 268.000,00
Vendida 13/02/2026 (preliminar)

Dados da Empresa

Razao SocialBI Trust Construction LLC
Filing NumberL24000087117
Formacao19/02/2024
EstadoFlorida
TipoManager-Managed LLC (Partnership)
Endereco13200 Bromborough Dr, Orlando, FL 32832
Registered AgentGT Consulting Services Group LLC
(Gabriela Tavares)
AtividadeHouse Flipping (compra/construcao/venda)
StatusATIVA

Quadro Societario

Diego
Carmona Capital LLC
34%
Capital investido$ 120.000,00
Lucro total (3 casas)$ 39.558,20
Rentabilidade33.0%
Geronimo
GP Trust Business LLC
33%
Capital investido$ 120.000,00
Lucro total (3 casas)$ 38.394,73
Rentabilidade32.0%
Kleber
Kasouza LLC
33%
Capital investido$ 120.000,00
Lucro total (3 casas)$ 38.394,73
Rentabilidade32.0%

Performance por Casa

CasaStatusDuracaoInvestimentoVendaLucroRetornoAnualizado
Casa Bi Orium OneVendida8 meses$223,686$251,719$28,03218.60%30.3% a.a.
Casa 2602Vendida16 meses$221,685$251,185$29,50015.52%11.8% a.a.
Casa 7361 *Vendida22 meses$209,185$268,000$58,81528.12%15.9% a.a.
TOTAL3 vendidas$654,557$770,904$116,34717.78%

* Casa 7361: valores preliminares ($280k - $12k ajuda custo). Aguardando ATA final do closing.

Notas Importantes:
  • BI Orium 1 LLC (subsidiaria) em processo de dissolucao apos venda
  • Terrenos localizados em Citrus Springs, FL
  • Casa 2602 teve taxa administrativa de $3,000 para Kleber (construtor/gerente)
  • Parte dos pagamentos da Casa 2602 feitos com dinheiro da venda da Bi Orium ($28,546.85)
  • Casa 7361 VENDIDA 13/02/2026 - valores preliminares, pagamento esperado 24/02/2026
  • Contadora: Gabriela (GT Consulting) - responsavel por K-1 e renovacoes anuais

Detalhamento por Casa

Historico completo de pagamentos e resultados

Casa Bi Orium One

Maio 2024 - Janeiro 2025 | 8 meses
Vendida
Investimento
$223,687
Nosso: $107k | Venda: $32.7k
Venda
$251,719
Lucro
$28,032
18.60% | 30.3% a.a.

Pagamentos

DataDescricaoValor
20/05/2024Entrada$11,000
23/05/2024Entrada$4,500
17/06/2024Pagamento$20,000
08/11/2024Pagamento$54,000
10/01/2025Pagamento$17,000
21/01/2025Pagamento$500
Total Nosso$107,000

Casa 2602

Marco 2024 - Julho 2025 | 16 meses
Vendida
Investimento
$221,685
Nosso: $190k | Venda: $28.5k
Venda
$251,185
Lucro
$29,500
15.52% | 11.8% a.a.

Pagamentos (Nosso Dinheiro)

DataDescricaoValor
29/03/2024Entrada do terreno$500
01/04/2024Contadora$111
15/04/2024Terreno$18,000
15/04/2024Title do terreno$555
13/05/2024Cheque construtora$15,000
17/06/2024Pagamento construtora$40,000
21/10/2024Pagamento construtora$55,000
12/11/2024Cheque construcao$40,000
25/11/2024IPTU terreno$135
21/01/2025Contadora - Sunbiz$250
28/01/2025Cheque construtora$20,000
24/02/2025Contadora$300
Total$190,138

Pagamentos com Dinheiro da Venda (Bi Orium)

DataDescricaoValor
02-11/07/20256x Zelle Construtor$28,547
11/07/2025Taxa administrativa Kleber$3,000
Total$31,547

Casa 7361

Marco 2024 - Fevereiro 2026 | 22 meses
Vendida
Valores Preliminares: Venda $280,000 com $12,000 ajuda custo + $2,000 desconto corretores. Efetivo: ~$268,000. Aguardando ATA closing. Pagamento esperado: 24/02/2026.
Investimento
$209,185
Todo nosso dinheiro
Venda
$268,000
Preliminar *
Lucro
$58,815
28.12% | 15.9% a.a.

Pagamentos

DataDescricaoValor
29/03/2024Entrada do terreno$500
01/04/2024Contadora$111
15/04/2024Terreno$18,000
15/04/2024Title do terreno$555
25/11/2024IPTU terreno 2$130
30/01/2025Cheque construtora 7361$25,000
29/08/2025Cheque Construtor 5128$45,000
01/10/2025Cheque Construtor 5129$45,000
17/10/2025Cheque Construtor 5130$40,000
14/11/2025Cheque Construtor 5131$15,000
13/02/2026Pagamento construtor na venda$20,000
Total$209,185 *

Socios & Aportes

Historico de entradas e rentabilidade por socio

Historico de Aportes

DataSocioValor
05/03/2024Geronimo$5,000
12/03/2024Diego$5,000
21/03/2024Diego$25,000
27/03/2024Geronimo$35,000
13/04/2024Diego$10,000
17/06/2024Diego$25,000
17/06/2024Geronimo$40,000
19/07/2024Diego$15,000
17/10/2024Kleber$25,000
06/11/2024Geronimo$40,000
06/11/2024Diego$40,000
08/11/2024Kleber$30,000
10/01/2025Kleber$65,000
Total (+ $4 rendimento)$360,004

Analise Fiscal & ROI

Classificacao IRS, estimativa de impostos e comparativo

Classificacao: DEALER (Ordinary Income)

Consequencias

- Lucro = ordinary income (nao capital gains)
- Self-Employment Tax 15.3%
- 1031 Exchange NAO se aplica
- Propriedade NAO depreciavel
- Reinvestir NAO adia impostos

Vantagens

- Florida: $0 state income tax
- QBI Deduction 20% (Sec 199A)
- Pass-through (sem dupla tributacao)
- SE Tax parcialmente dedutivel
- SEP-IRA: ate $70k/ano dedutivel

Estimativa de Impostos por Socio

MFJ, marginal rate 22%, com QBI deduction

ItemDiego (34%)Geronimo (33%)Kleber (33%)
Lucro bruto (K-1)$39,558$38,395$38,395
(-) QBI Deduction 20%-$7,912-$7,679-$7,679
(-) 1/2 SE Tax-$3,026-$2,937-$2,937
Renda tributavel$28,620$27,779$27,779
Federal ~22%-$6,296-$6,111-$6,111
SE Tax 15.3%-$6,052-$5,874-$5,874
Total impostos-$12,348-$11,985-$11,985
Lucro liquido$27,210$26,410$26,410
Taxa efetiva | ROI liq.31.2% | 22.7%31.2% | 22.0%31.2% | 22.0%

Comparativo de Investimentos

InvestimentoRetornoRiscoLiquidezImpostos
BI Trust~12% liq.AltoBaixa~31%
S&P 500~10-12%MedioAlta15%
Treasury Bonds~4.5%BaixoAltaOrdinary
HYSA~4.5-5%ZeroImediataOrdinary
Rental Property~8-15%MedioBaixaDeprec+1031

Analise SWOT

Forcas

  • Retorno superior ao S&P 500
  • Florida: $0 state tax + QBI
  • Equipe experiente (Kleber + Eduardo)
  • Track record 3 casas

Fraquezas

  • Capital imobilizado 8-22 meses
  • Dealer = impostos altos ~31%
  • Sem 1031 Exchange
  • Dependencia de um construtor

Oportunidades

  • Seabring/FL: Advent Health
  • Plantas menores = menos risco
  • Transicao Buy & Hold (1031)
  • SEP-IRA para otimizar impostos

Ameacas

  • Mercado desaquecido: 60+ casas
  • Juros altos
  • Custos construcao em alta
  • Risco em novas regioes

Atualizacoes WhatsApp

Resumo dos audios do grupo "BI Construction"

Venda da Casa 7361

Kleber19/01/2026
Recebemos a primeira proposta: $275k com $15k ajuda custo (~$260k efetivo). Contra-proposta: $285k com $10k. Casa listada ha menos de 2 semanas. Mercado desaquecido com 60+ casas similares - oferta rapida e bom sinal. Proximidade da escola e diferencial.
Kleber20/01/2026
Casa vendida! $280k com $12k ajuda custo. Corretores deram $2k de desconto da comissao. Efetivo: ~$268k. Excelente resultado pro mercado atual. Corretor: Victor Kubrusly (WRA Real Estate Solutions).

Fiscal e K-1

Geronimo13/01/2026
K-1: BI Trust emite para cada socio. Cada um passa para a LLC individual (Carmona Capital, GP Trust, Kasouza), que reporta no tax return e emite K-1 para pessoa fisica. Pass-through em todas as camadas.
Kleber14/01/2026
Confirmei com Gabriela (GT Consulting): so K-1 da BI Trust necessario. Ela comeca pela BI Orium (dissolucao), depois BI Trust. K-1 mostra participacao 34/33/33.
Geronimo14/01/2026
Decisao necessaria: reinvestir ou distribuir? Lucro ja realizado = imposto devido (house flipping nao permite 1031). Questao: distribuir para cada um pagar ou LLC paga estimated tax?

Seabring & Reuniao

Kleber12/02/2026
Pesquisando Seabring, FL. Hospital Advent Health expandindo = valorizacao. Eduardo mandou plantas menor e maior. Comecar com menor = menos capital, vende mais rapido.
Kleber17/02/2026
Reuniao confirmada 18/02 no First Watch, Lake Nona. 7:30-8:30. Pauta: resultado 3 casas, distribuicao lucros, proximo investimento Seabring, fiscal K-1/estimated tax.
Kleber03/02/2026
Renovacao anual feita no Sunbiz: $250 BI Trust + $250 BI Orium (ultima, dissolucao). Total: $500.

Estudos & Pesquisa

Analises de mercado, propostas e oportunidades

Proposta Seabring, FL - Novo Investimento

Por que Seabring?

  • Hospital Advent Health expandindo operacoes na regiao
  • Valorizacao esperada com infraestrutura de saude
  • Terrenos mais baratos que Orlando/Citrus Springs
  • Menos competicao na construcao de casas novas
  • Eduardo (construtor) ja conhece a regiao e tem novas plantas

Estrategia Proposta

  • Comecar com casa menor para validar o mercado
  • Menor capital necessario = menor risco
  • Ciclo de venda potencialmente mais rapido
  • Se funcionar, escalar com casas maiores
  • Manter operacao em Orlando como backup
Status: Kleber levantando dados de terrenos e custos. Eduardo preparando orcamentos com as novas plantas. Discussao na reuniao de 18/02.

Mercado Imobiliario Florida - Contexto 2026

Desafios Atuais

  • 60+ casas similares a venda na regiao de Citrus Springs
  • Juros hipotecarios ainda elevados (~7%)
  • Pool de compradores reduzido
  • Tempo medio de venda aumentando
  • Custos de material de construcao em alta

Pontos Positivos

  • Casa 7361 vendeu em menos de 2 semanas de listing
  • Proximidade de escolas e diferencial competitivo
  • Florida continua atraindo migracao domestica
  • Sem state income tax = vantagem para investidores
  • Construcao nova > reforma (menos surpresas)

Otimizacao Tributaria - Opcoes

1. SEP-IRA / Solo 401(k)

Cada socio pode abrir e contribuir ate $70k/ano. Reduz renda tributavel significativamente. Com lucro de ~$39k, poderia deduzir ate 25% ($9,800). Economia estimada: ~$2,200/socio/ano.

2. Transicao Parcial para Buy & Hold

Manter 1 casa para aluguel em vez de vender. Beneficios: depreciacao ($7k-10k/ano de deducao), 1031 Exchange elegivel, renda passiva. Muda classificacao para investor nessa propriedade.

3. Capitalizar Todos os Custos

Garantir que TODOS os custos estejam no basis da casa (viagens, refeicoes de trabalho, ferramentas, etc). Aumenta o custo base = reduz lucro tributavel.

4. Timing de Vendas

Se possivel, distribuir vendas entre anos fiscais diferentes. Evita concentrar toda a renda em um unico ano (o que empurra para faixas mais altas de imposto).

Historico de Performance - Benchmark

CasaDuracaoCustoVendaLucroROIAnualizado
Bi Orium8m$223k$252k$28k18.6%30.3%
Casa 260216m$222k$251k$30k15.5%11.8%
Casa 736122m$209k$268k$59k28.1%15.9%
Media15.3m$218k$257k$39k20.7%19.3%

Insight: casas com ciclo mais curto geram retorno anualizado muito maior. Bi Orium (8m) = 30.3% a.a. vs Casa 2602 (16m) = 11.8% a.a.

Proximos Passos

Reuniao, decisoes pendentes e prazos

Pauta da Reuniao - 18/02/2026

First Watch, Lake Nona - 7:30 - 8:30am

1. Resultado Final

Lucro total: ~$116,347 (3 casas) | Retorno: ~32.3% | Casa 7361 preliminar | Pagamento esperado 24/02

2. Distribuicao vs Reinvestimento

Imposto devido mesmo reinvestindo (dealer). Cada socio ~$12k impostos. Sugestao: distribuir para impostos, reinvestir o resto.

3. Seabring/FL

Advent Health expandindo. Eduardo tem plantas novas. Comecar com casa menor. Avaliar terrenos e custos.

4. Fiscal Urgente

16/03 Form 1065 (Gabriela) | 15/04 Form 1040 individual | 01/05 Annual Reports ($250 cada)

Action Items

ItemResponsavelPrazoStatus
ATA do closing Casa 7361KleberASAPpendente
Valores finais Stronghold TitleKleberFev/2026pendente
Form 1065 + K-1Gabriela16/03/2026pendente
Terrenos SeabringKleberMar/2026pesquisa
Orcamentos SeabringEduardoMar/2026pendente
Distribuicao vs reinvestimentoTodosReuniao 18/02urgente
SEP-IRA cada socioCada + contadoraAbr/2026pendente
Annual Reports FloridaGabriela01/05/2026renovados

Prazos Fiscais 2026

LLC

16/03/2026
Form 1065 + K-1
Gabriela prepara
pendente
01/05/2026
Annual Report BI Trust
$250 Sunbiz
pendente
01/05/2026
Annual Report BI Orium
$250 FINAL
pendente

Individual

15/04/2026
Form 1040 + K-1
Schedule E
atencao
15/04/2026
Estimated Tax Q1
Evitar penalidade
atencao
16/06/2026
Estimated Tax Q2
futuro

Contatos

Socios

Diego CarmonaCarmona Capital LLC (34%)
GeronimoGP Trust Business LLC (33%)
KleberKasouza LLC (33%)

Prestadores

ContadoraGabriela - GT Consulting
ConstrutorEduardo
CorretorVictor Kubrusly - WRA
TitleStronghold Title Agency
BI Trust Construction LLC | Portal dos Socios | Confidencial
Atualizado: 18/02/2026 | Valores Casa 7361 preliminares